Mój własny kąt: Umowa sprzedaży lokalu. Na co zwrócić uwagę?

Umowa sprzedaży lokalu

Jestem prawnym właścicielem lokalu mieszkalnego/użytkowego. Jestem też zainteresowany jego sprzedażą. Oferent składa mi propozycję jego zakupu za kwotę 200 tysięcy złotych. Jednak obecnie jest w posiadaniu części ceny tj. 100 tysięcy złotych. Pozostałe 100 tysięcy złotych zobowiązał się zapłacić w okresie dalszych trzech miesięcy. Powstaje Nam wobec tego pytanie w jaki sposób najlepiej zabezpieczyć taką transakcję, by mieć pewność, że zostanie należycie sfinalizowana? Umowa? Jak tak, to zawarta w jakiej formie? Czy wywoła jakieś skutki w przypadku gdy, któraś ze stron odstąpi od jej wykonania?

Odpowiedzi na te pytania sprowadzają się w mojej ocenie do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży takiego lokalu. Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu jest umową, w której jedna ze stron lub obie strony (mam na myśli oczywiście stronę sprzedającą i kupującą) zobowiązują się do zawarcia w przyszłości właściwej tj. przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej tj. ostatecznej umowy sprzedaży lokalu (zawieranej w formie aktu notarialnego). Natomiast do istotnych elementów takiej umowy zaliczyć należy w szczególności informacje o:

  1. stronach umowy (dane osobowe, miejsca zamieszkania, nr PESEL, NIP itp.),Umowa sprzedaży lokalu
  2. przedmiocie umowy (położenie lokalu, adres, powierzchnia, nr księgi wieczystej, stan prawny lokal tj. informacje o obciążeniach itp.),
  3. rodzaju własności (własność, współwłasność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
  4. ostatecznej cenie sprzedaży lokalu,
  5. zadatku bądź zaliczki wpłaconej na poczet ostatecznej ceny lokalu,

Umowa przedwstępna powinna również zawierać oświadczenie strony sprzedającej o tym, że lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich (służebnością, hipoteką, prowadzonymi postępowaniami egzekucyjnymi itp.). Natomiast w przypadku gdy lokal w jakiś sposób pozostaje obciążony to wówczas obciążenie to powinno zostać dokładnie przez strony opisane w umowie (m.in. rodzaj obciążenia, wysokość zadłużenia, warunki spłaty, warunki, które strona sprzedająca zobowiązana jest spełnić by doszło do podpisania umowy przyrzeczonej np. zgoda banku). Wówczas istotne wydaje się również, by strona sprzedająca złożyła w umowie zapewnienie o zaspokojeniu wierzyciela (m.in. w przypadku hipoteki) i wykreśleniu o tym wzmianki w księdze wieczystej prowadzonej dla danego lokalu. Oczywiście, strony w umowie mogą również zastrzec, że strona kupująca przejmie obciążenia (m.in. wynikające z zobowiązań kredytowych), wówczas ten fakt również powinien być właściwie opisany w samej umowie.

Jaka może być forma umowy sprzedaży lokalu?

Przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują żadnej szczególnej formy zawarcia umowy przedwstępnej. Możliwe jest zatem zawarcie takiej umowy w formie ustnej, pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Należy jednak pamiętać, że każda forma niesie ze sobą odmienne skutki.

W przypadku zawarcia przez strony umowy przedwstępnej w innej formie, w tym w szczególności w formie zwykłej pisemnej, stronie zainteresowanej finalizacją postanowień takiej umowy przysługuje wyłącznie prawo żądania naprawienia szkody. Może ono dotyczyć m.in. kosztów zmierzających do finalizacji umowy np. kosztów związanych z uzyskaniem kredytu bankowego przeznaczonego na zakup tego lokalu (m.in. wycena lokalu, prowizja bankowa za udzielenie kredytu itp.) czy też koszty związane z korzystaniem z usług pośrednika nieruchomościami.

Natomiast w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, stronie zainteresowanej finalizacją takiej umowy, przysługuje również prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (na warunkach przyjętych w umowie przedwstępnej), w sytuacji gdy druga strona uchyla się od tego.

Zaliczka czy zadatek?

Różnica pomiędzy zaliczką, a zadatkiem jest szczególnie istotna, zwłaszcza jeżeli chodzi o skutki ewentualnego niedotrzymania warunków umowy.

W przypadku zaliczki powinna być ona zwrócona stronie kupującej niezależnie od tego, która strona nie dotrzymała warunków umowy (w tej sytuacji każda ze stron może w zasadzie bezkarnie zerwać umowę przedwstępną...oczywiście o ile druga ze stron nie poniosła dalszej szkody związanej z niewykonaniem umowy).

Zadatek zaś dodatkowo motywować ma strony do skrupulatnego realizowania przyjętych w umowie przedwstępnej warunków a nadto zabezpiecza poniekąd obie strony transakcji przed niewykonaniem umowy przez drugą stronę. I tak w przypadku zadatku, gdy strona kupująca zrezygnuje z transakcji, to sprzedający ma prawo wpłacony zadatek zatrzymać. Natomiast w przypadku uchylania się przez stronę sprzedającą od warunków przewidzianych w umowie, to  stronie kupującej przysługuje wówczas uprawnienie do żądania dwukrotności kwoty uiszczonego zadatku.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostaje rozwiązana za zgodą obydwu stron lub niewykonanie umowy nastąpiło w skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub, za które ponoszą obydwie strony zadatek również powinien być zwrócony kupującemu w kwocie, w jakiej został wpłacony stronie sprzedającej.

Wzmianka o zawartej umowie w księdze wieczystej lokalu?

W przypadku gdy umowa przedwstępna zawarta zostaje w formie aktu notarialnego, strona kupująca powinna zwrócić uwagę by w umowie zawarty został zapis o możliwości dokonania właściwym sądzie wpisu w księdze wieczystej lokalu o zawartej umowie przedwstępnej, co w zasadzie uniemożliwia stronie sprzedającej zbycie lokalu osobie trzeciej.

Umowa przyrzeczona? Kiedy?

Nie jest warunkiem by umowa przedwstępna sprzedaży lokalu precyzowała termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej sprzedaży). Choć zapewne często korzystniejszym rozwiązaniem jest by taki termin został przez strony wskazany. Jeżeli jednak termin ten nie został oznaczony, to należy pamiętać by umowa przyrzeczona zawarta została przez strony w ciągu roku w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie uprawnienie również powinno wówczas wynikać z umowy. Natomiast w sytuacji gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie był określony w umowie przedwstępnej i nie został wyznaczony w ciągu roku od dnia jej zawarcia, to zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu Cywilnego nie można żądać zawarcia przyrzeczonej umowy.

W powyższym artykule starałem się wskazać Wam jedynie najistotniejsze elementy, na które warto byście przed zakupem wymarzonego mieszkania lub lokalu użytkowego zwrócili uwagę